Szervezeti és Működési Szabályzat



A Szervezeti és Működési Szabályzat eredeti példánya letölthető az alábbi linkről.

Letöltés



SZERVEZETI - MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT

A 1138 Budapest, Faludi u. 4-6, szám alatti Társasház a társasházról szóló 2003. évi CXXXIII.törvény (továbbiakban: Ttv.) alapján Szervezeti-Működési Szabályzat

Szabályzatát a következők szerint állapítja meg:

I. A Szervezeti — Működési Szabályzat tartalma

A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:

l. a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját,
2. a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait,
3. a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közgyűlés külön felhatalmazása nélkül a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait,
4. a felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait
5. a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására,
6. a társasházi lakóépület házirendjére,
7. a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
8. a közös képviselő hatáskörére és feladataira,
9. a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
10. a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is (a továbbiakban: házirend)

II. Birtoklás, használat

A) A tulajdonostárs köteles:

l. fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
2. a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, a külön tulajdoni illetőség használatát úgy gyakorolja, hogy azzal ne sértse a tulajdonostársaknak a dologhoz fűződő jogait és törvényes érdekét,
3. lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összességében a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
4. a lakásában tervezett hatósági engedélykötelezett átalakítást, építkezést, amely tartó szerkezetet érint köteles bejelenteni a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének. A fenti munkálatokról a közös képviselő vagy az intézőbizottság a tulajdonostársakat értesíteni köteles. A hatósági engedélyköteles építkezésekhez, átalakításokhoz közgyűlési határozat kell. A társasház — közösség, illetőleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni azt a kárt, ami az ellenőrzés, illetve a fenntartási és felújítási munkák elvégzése során a másik tulajdonostárs külön tulajdonában keletkezett.
A külön tulajdonban beállott jogutódlás esetén az ezen szervezeti — működési szabályzatban foglaltak hatálya a jogutódra, annak külön elfogadó nyilatkozata nélkül is kiterjed, így a jogutódot ugyanazon a jogok illetik, ill. kötelezettségek terhelik, amelyek a jogelődöt illették, vagy terhelték.
A tulajdonostársak kötelesek a társasházat rendeltetés szerűén használni, úgy hogy a használat a többi tulajdonostárs használatát ne sértse. Az erre vonatkozó részletes szabályokat a házirend tartalmazza.
Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki ha a hatóság felhívására — 30 napos határidőn belül — a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.

B) A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon- tárgyainak és helyiségeinek— a jogszabályok és hatósági rendelkezések keretei között - birtoklására és használatára ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. A tulajdonostársak a 26074/4 hrsz.-ú ingatlan I.- XXXI. pontjában és a 26074/5 hrsz-ú ingatlan I.- XXX. pontjában megjelölt telek, építményrészek, berendezések és felszerelések fenntartásával (karbantartás, felújítás) járó költségek a tulajdonostársakat a külön tulajdonukban álló lakásuknak az alapító okiratban szereplő négyzetmétere arányában terhelik.
A közös tulajdonban álló helyiségek távhőszolgáltatással kapcsolatos költségeit a bérlő a helyi önkormányzat vonatkozó rendelete, illetve a Társasház és a bérlő közötti bérleti szerződés alapján köteles megfizetni.
A társasházzal kapcsolatos egyéb kiadások (kezelési, üzemeltetési költség, közüzemi díjak) a tulajdonostársakat a közgyűlés határozata alapján a külön tulajdonukban álló lakásuknak az alapító okiratban szereplő négyzetmétere arányában terhelik. A vízórával nem rendelkező tulajdonostársak vízfogyasztását a Társasház teljes vízfogyasztása és a vízórával rendelkező tulajdonosok vízfogyasztása különbözetéből főre elosztva állapítja meg a Társasház.
A szemétdíjat a tulajdonostársak főre bontva fizetik meg.
A közös költség mértékéről a közgyűlés dönt.
Közös költség alatt a közös tulajdonba tartozó épületrész és épületberendezés, a közös tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadást kell érteni. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásról törvény szerint döntünk. Közös költség részét képezi továbbá az épület biztosítása.
Fenntartás körébe tartoznak a következők: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
Az üzemeltetés a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése,
a központi berendezések üzemben tartói feladatának ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése. Karbantartás a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetve egyes közösségi berendezések cseréje. A tulajdonostársak a felújítási munkák fedezetének biztosítására felújítási alapot képeznek. A felújítási alap mértékét a közgyűlés állapítja meg.

C) Építkezés

A tulajdonostárs az öröklakásban és a nem lakás céljára szolgáló helyiségben építési munkát végezhet.
Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.
Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.

D) A külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek költségeinek viselése

A külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek berendezésének, felszerelésének karbantartásával, felújításával, pótlásával, fenntartásával járó költségek a lakás mindenkori tulajdonosát terhelik.
A tulajdonostársak kötelesek saját költségükön gondoskodni a külön tulajdoni illetőségeikhez tartozó építményrészek jó karban tartásáról.
Ha valamelyik tulajdonostárs — vagy az akinek a használatot átengedte — a közös tulajdoni részekben, vagy a másik tulajdonostárs tulajdoni illetőségében kárt okoz ha ez a kár máshonnan, pl. a biztosítótól nem térül meg — úgy ez a tulajdonostárs köteles a saját költségén a hibát, hiányosságot elhárítani, vagy az okozott kárt.
megtéríteni a közgyűlés, annak meghatalmazottjai, illetve a közös képviselet által meghatározott határidőn belül. Ha a külön tulajdonba került építményrész karbantartása, vagy javítása olyan munkálatok elvégzésével jár, amely a közös területről is látható építményrészeket érint, akkor az a munka csakis az eredeti és az épület más részeivel azonos kivitelben, színben és minőségben végezhető. Ha az érdekelt tulajdonostárs kötelezettségét nem teljesíti és az másik tulajdonostárs érdekeit sérti, a szükséges intézkedéseket az érdekelt tulajdonostárs terhére és költségére a közösképviselő megteheti.

E) Közös költségek biztosítása

A közös költségek biztosításáról a tulajdonostársaknak kell gondoskodni. Ennek összegét, nagyságát, esedékességét a szükségletnek megfelelően a közgyűlés hagyja jóvá. A közös költségek mértékéről szóló javaslatot a közös képviselő készíti elő.
Az előirányzatot késedelmesen fizető tulajdonostársat a hatályos jogszabály szerinti kamatfizetési kötelezettség terheli. Tulajdon — átruházás esetében a közös képviselőt az átruházásról tájékoztatni kell. A közös képviselő írásban köteles — kérelemre — az új tulajdonostárs felé
I nyilatkozni arról, hogy az átruházó tulajdonostársat terheli- e költségtartozás, továbbá van- e folyamatban, illetve előkészítés alatt a közös tulajdont érintő nagyobb karbantartás vagy felújítás, illetőleg ilyen irányú munkák elvégzése mennyiben szükséges.
Szerződő felek a jelen okirat aláírásával adott« felhatalmazása alapján a közös képviselő a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
A közös képviselő a rendelkezését a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kell, hogy kézbesítse. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként megismételhető. Ha az adós a jelzálogjog bejegyzése ellenére sem egyenlítette ki a tartozását, a követelés behajtására a Polgári Törvénykönyvnek a jelzálogjogra vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. jelzálogtárgyból való kielégítés - jogszabály — kivételt nem tesz bírósági határozat alapján végrehajtás útján történik. A végrehajtás történhet bevételből letiltással, ingó árverezéssel vagy az ingatlan végrehajtásával (árvereztetés).
Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. A földhivatali törlési eljárás kezdeményezése és az eljárás költségeinek rendezése az érintett tulajdonostárs feladata.

F) A tulajdonostárs bejelentési kötelezettsége

A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni:
a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,
d) a külön tulajdonában lakó személyek számát,
e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
A c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről tájékoztatni.
Ha a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn.
A közös képviselő felhatalmazást kap arra, hogy a bejelentett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
A tulajdonostárs a bejelentési kötelezettségének e szabályzat hatálybalépésétől, illetőleg a birtokbavételtől, vagy az ingatlannyilvántartásba történt bejegyzéstől számított 21. napig köteles eleget tenni.

III. A társasház szervezete

A) Közgyűlés

1. A közgyűlés hatásköre és feladatai

2) A közgyűlés, mint a Társasház legfőbb döntéshozó szerve határoz:
aa) közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról,
fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról,
ab) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint\ számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
ac /a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról,
ad) a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról,
ae) szervezeti- működési szabályzat létrehozásáról, és annak tartalmáról,
af) az alapító okirat módosításáról, minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
ag)határoz a bankszámla feletti rendelkezési jogról, a kezelő személyekről, összeghatárokról.

2.) Egyéb közgyűlési, döntési hatáskörök

a) egyszerű szavazattöbbséggel a közös képviselőt (az intézőbizottságot) vagy a számvizsgálóbizottságot bármikor felmentheti,
b) a közös -tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak,
c) a közgyűlés egyszerű többségi határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának éš a hozzá "tartozó közös tulajdonú hányadának jelzálogjoggal« való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.
d) dönt a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módja megváltoztatásának tiltásáról, az összes tulajdoni hányad szerinti a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát magában foglaló legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg,

3.) A közgyűlésre vonatkozó eljárási szabályok

A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban, ajánlott, tértivevényes levélben kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. Az írásos meghívót a közös képviselőnek bejelentett lakcímre kell eljuttatni.  Sürgős esetet így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.
A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet.
A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente, legkésőbb május 31-éig meg kell tartani,
Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják.

4.) A közgyűlés határozatképessége

A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.
A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a A közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni.
A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
Ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol a törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozhat.

5.) Szavazás, jegyzőkönyv — vezetés

A közgyűlésen a. tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
A Ttv.-ben, az Alapító Okiratban és e Szabályzatban megállapított kivételekkel a közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell.
A • jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a közgyűlésen elhangzott legfontosabb felszólalásokat, az ismertetett iratokat és a szó szerinti határozatokat, továbbá a szavazás eredményét
. A jegyzőkönyvi határozatok nyilvántartásáról a közös képviselőnek gondoskodnia kell.

6.) Írásbeli szavazás

A közgyűlési határozat a tulajdonostársak jelenléte nélkül írásban is meghozható, ahol ezt a Ttv. lehetővé teszi. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak.
A közös képviselő felhívására a tulajdonostársak írásban nyilvánítanak véleményt, és igennel/nemmel szavaznak a közös képviselő által írásban előterjesztett határozatáról. A határozat szövegén a tulajdonostársak nem tehetnek módosítást,
nem javasolhatnak kiegészítést. A javított vagy kiegészített szöveg a tulajdonostárs szavazatát érvényteleníti.
A szavazás megszervezéséről a felhívást kibocsátó gondoskodik. Ha a szavazandó kérdés nem ismert, rövid indokolást is kell a határozathoz mellékelni. Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő 8 napon belül tájékoztatja a tulajdonostársakat.
A tulajdonostársakat az írásbeli szavazás estén is megilleti a Ttv.-ben szabályozott jogorvoslati lehetőség.
Eredménytelen az írásbeli szavazás:
a) a szervezeti- működési szabályzat tekintetében, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbséget,
b) minden más esetben, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a Ttv.-ben meghatározott mértékét.

7.) Tulajdonostársi megbízás

Ha megbízott szavaz a tulajdonos helyett, akkor csatolni kell a megbízást. Amennyiben a megbízott általános, és eseti megbízással rendelkezik és megbízását a közös képviselőnél (intézőbizottság elnökénél) letétbe helyezte, elegendő arra hivatkozni. A haszonélvező nem tagja a társasházi tulajdonközösségnek. A haszonélvező megbízás hiányában a tulajdonos helyett nem szavazhat.

B.) A Közös képviselő

1. A közös képviselő feladata, hatásköre, jogai és kötelezettségei
a.) A Társasház ügyintéző és operatív feladatot ellátó szerve a közös képviselő vagy az Intéző Bizottság (továbbiakban: közös képviselő)
b.) A közös képviselő megválasztásáról/megbízásáról a közgyűlés dönt.
c') Nem lehet közös képviselő, illetőleg nem láthat el társasházkezelői tevékenységet:
1.)akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés-büntetésre Ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,

2.) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
3,) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
4.) az, •aki a gazdasági társaságokról szóló- törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
A közös képviselő által e tevékenységének gyakorlásával okozott kárért a Polgári Törvénykönyv szabályai irányadók.
A közös képviselő, az intéző bizottság vagy az intéző bizottság egyes tagjai csak a közgyűlés előtt mondhatnak le. A közgyűlés nyomban új közös képviselő, illetve intéző bizottságot vagy intéző bizottsági tagot választ. A közös képviselő vagy intéző bizottsági tag elhalálozása esetén a tisztség betöltése céljából 8 napon belül közgyűlést kell összehívni.

2. A közös képviselő jogkörében elő írva köteles:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit,
d) a tulajdonostársnak az építkezésről szóló bejelentése alapján — szükség esetén— a közgyűlés, illetve az építésügyi hatóság döntését kezdeményezni,
e) a hatóság megkeresésére a külön tulajdonú helyiségben folytatandó, a korábbitól, eltérő r tevékenységről-való döntés céljából a közgyűlést összehívni és a tiltó határozatot a hatósághoz továbbítani (erre vonatkozó határidő 30 nap),
f) a közgyűlés által a Ttv. 22.Š-ában- meghatározottak szerint elrendelt
tulajdonostársi bejelentéseket nyilvántartásba venni,
g) tulajdonosváltozás esetén az eladót és • a vevőt tájékoztatni a közösséggel szemben fennálló tartozásokról és intézkedni azok rendezése iránt,
h) a hátralékos tulajdontárssal szemben e szabályzat Ill.e.pontjában meghatározottaknak megfelelően intézkedni a jelzálogjog bejegyzéséről, a bejegyzésre vonatkozó rendelkezés közléséről, teljesítés estén a törlésről.
3. A költségvetési javaslat és az éves elszámolás tekintetében a közös képviselő köteles:
a) az évenkénti költségvetési javaslatot elkészíteni, melynek tartalmaznia kell a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, továbbá a tulajdonostársakkal közölni személyenként a közös költséghez való hozzájárulás összegét, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
b) az éves elszámolást elkészíteni és a számvizsgáló bizottsággal történt egyeztetés után a közgyűlés elé terjeszteni jóváhagyás, és a felmentvény megadása céljából,
c) a könyvvezetés és beszámoló alapján a, közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
l.) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként
2.) a közös költség megosztását, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
3.) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
4.) a bevételek és a kiadások záróegyenlegét, a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
5.) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
6.) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

A közös képviselő a két közgyűlés közötti időszakról a közgyűlésnek köteles beszámolni. A közös képviselőt a közgyűlés bármikor visszahívhatja. A közös képviselő részére tisztének ellátásáért a közgyűlés díjazást állapít meg. A közös képviselő díjazását és készkiadásait a társasház költségvetésének terhére kell megtéríteni.
A közös képviselő, jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan, intézkedése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető.
A közös képviselő a társasház közösség jogi képviseletével kívülálló harmadik személyt is megbízhat.
Amennyiben a társasház munkavállalót alkalmaz, úgy felette a munkáltatói jogokat a közös képviselő gyakorolja.
4.A számvizsgáló bizottság
A közgyűlés a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére a tulajdonostársak közül minimum három tagú számvizsgáló bizottságot választ, amelynek létszáma növelhető.
A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, - valamint az elszámolásra a közös képviselővel kötött szerződésben meghatározott értékhatár felett bemutatott számlákat.
c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,
d)összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget e,) folyamatosan ellenőrzi a Határozatok Könyvének vezetését
A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg.
A bizottság elnöke és tagjai tekintetében e szabályzat rendelkezései megfelelően irányadók.

IV. A társasház házirendje

1. A házirend szabályozási köre


A házirend meghatározza a házban tartózkodó személyek (állandóan vagy ideiglenesen ott-tartózkodó tulajdonos, bérlő, családtag, látogató) egymás iránti magatartását és azokat a szabályokat, amelyek a társas együttéléshez nélkülözhetetlenek.
Előírja az ingatlan rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére, megóvására szolgáló követelményeket. Közös érdek, hogy a használók kultúrált környezetben, nyugodt körülmények között, biztonságban éljenek.
Kívánatos ezért, hogy a tulajdonosok jó gazda módjára óvják és gazdagítsák otthonukat.
A rendbontókkal szemben — figyelmeztetés után — szabálysértési eljárás kezdeményezhető, a károkozókkal szemben kártérítés érvényesíthető.
A lakóépületben és a hozzá tartozó közös használatra szolgáló területeken (kapualj, lépcsőház,) napszakoktól függetlenül tartózkodni kell minden, mások nyugalmát zavaró, zajos magatartástól és tevékenységtől.
Televízió, rádió, videó, magnó és hasonló készülék csak úgy működtethető, hogy az mások nyugalmát ne zavarja.
Zajt okozó háztartási gép használata, zajjal járó szerelési, építési munka munkanapokon 8 óra és 19 óra, szombaton 9 óra és 16 óra között, háztartási gép üzemeltetése az elözőekben túl vasárnap 9 óra és 14 óra között is engedélyezett. Rövidebb ideig tartó, zajjal járó építési, szerelési munka végzését előzetesen be kell jelenteni az érintett tulajdonostársaknak.
E rendelkezés nem érinti az azonnali beavatkozást igénylő hibaelhárítási vagy életveszély elhárítására irányuló munkavégzést.

3. Biztonság

A személybejáró zárhatóságáról intézkedni kell. Kulccsal valamennyi tulajdonostársat el kell látni. A kapuhívórendszer (kaputelefon) használati módját ismertetni kell.
Tűzveszélyes anyagok nem előírás szerinti tárolása saját tulajdonú nem lakás célú és közös használatra szolgáló helyiségekben (lakás, pince) szigorúan tilos. Továbbá tilos ezen helyiségekben elektromos berendezések használata: pl. hűtőszekrény, fagyasztóláda.

4. Tisztántartás

A közös használatra szolgáló területeket vállalkozóval szerződés és díjazás alapján tisztíttatja a Társasház.
Ennek alapján évi két alkalommal nagytakarítást végeznek. Az ingatlanhoz tartozó közterület takarítását járdaseprés, -sózás, plakáteltávolítás) a megbízott végzi. A háztartási szemét gyűjtő tartályba juttatása a lakáshasználó feladata. Elhasznált bútorrészeket, géprészeket, építési hulladékot, állattetemet, egyéb fertőző anyagot, földet, kerti gyomlálási hulladékot a gyűjtő tartályba vagy mellé tenni nem szabad. A szemétledobóba kizárólag háztartási hulladék önthető.
A szemétledobó dugulását bizonyítóan okozó személy az elhárítás költségét köteles fedezni. Lomtalanításkor a kifüggesztett tájékoztató szerint kell eljárni.
A szemetestartályok rendszeres ürítésére, ki- és behordására (hétfő, szerda, péntek), tisztítására a Társasház megállapodással rendelkezik. Ágynemű szellőztetése és ruhaszárítás idején (8-14 óra) szőnyegporolás, porrongyrázás, porszívózsák tisztítás az udvaron és folyosókon nem végezhető, ezekre csak 14 18 óra közt kerülhet sor azzal, hogy a tisztítással járó szennymaradványt azonnal el kell távolítani. Az épületből tárgyat kidobni, folyadékot kiönteni tilos. Növényt ápolni, locsolni csak mások érdeksérelme nélkül szabad. Az anyag és bútorszállítás, valamint a karbantartás nyomán visszamaradó szennyeződést mind a közterületen, mind a házon belül meg kell szüntetnie az érdekeltnek (akinek érdekében történt a szállítás).
A lift használata során tekintettel kell lenni annak teherbíróképességére és a használat nem okozhatja megrongálódását. A lift üzemképtelenségét bizonyítottan okozó személlyel az elhárítás költségét megfizettetheti. Liftben gyúlékony anyag szállítása tilos.
A rovarmentesítést végzők munkáját — közegészségügyi vagy járványügyi hatóság kötelezése alapján — el kell tűrni.


5. Állagvédelem

Az épületet, a lakásokat, a nem lakás célú helyiségeket, a közös területeket, a ház központi berendezéseit (víz-, csatorna, áramellátási vezetékek) rendeltetésüknek megfelelően, a környezet sérelme nélkül és gazdaságosan kell használni. Ezek javításával járó szolgáltatás kimaradások idejéről a tulajdonostársakat előre értesíteni kell. Tulajdonosi pincékben a közművek szerelvényeihez(víz-, gáz, elektromos gerinchálózatok stb.) a hozzáférést mindenkor biztosítani kell.
Az épület közüzemi vezetékeihez hozzányúlni tilos. Szerelést, leágazást csak szakiparos végezhet a közös képviselő megrendelése illetve jóváhagyása alapján.
Külső nyílászárók, rácsok mázolásánál • színválasztásánál a ház összképét figyelembe kell venni.
Erkélyen, térre, utcára nyíló ablakban csak városképet nem rontó tárgyak helyezhetők el. Virág csak biztonságosan rögzített tartóba kerülhet.

6. Közös terek használata

Lom rendezetten, bejelentve meghatározott ideig (lomtalanításig) a pince előterében tárolható. Tűzveszélyes anyag azonban itt sem tárolható (papír, deszka, festék stb.) A ház gyennekei számára játszóhely kialakítható. Tisztán és rendben tartása a sztilőközösség egyetemleges feladata. A játszóteriilet más lakótárs érdekeit nem sértheti( Pl.: gépkocsikijárás). A két ház közötti udvaron, futballozni, kerékpározni nem szabad. A gyermekek házirendet sértő magatartásáért és az általuk okozott kárért — a Ptk. rendelkezései szerint - gondozójuk felel.
A közös használatra szolgáló területen oda nem való dolgok tartós tárolása tilos.
Ennek figyelmen kívül hagyása esetén a vagyontárgyakat felelős őrzésbe kell venni és a tulajdonos költségére el kell szállíttatni.
A két ház közötti udvaron futballozni, kerékpáromi, lakók nyugalmát hangoskodással zavarni tilos.

7. Rongálás, károkozás

A rongálások helyreállítására fordított közös költséget a károkozónak kell megtérítenie.
Minden tulajdonos jogilag felelős vendége magatartásáért és anyagilag az általa okozott kárért.
Csapok nyitva felejtéséből, automata mosógépek helytelen használatából, meghibásodásából eredő beázás és hasonló természetú károk helyreállítási költségei — ha ez a kár máshonnan, pl. a biztosítótól nem térül meg - a károkozót terhelik.

8. Gépkocsitárolás

Az épületben lakók, maguk és hozzátartozóik parkolását úgy kell megoldani, hogy az mások nyugalmát ne zavarja és a zöldterületet ne csökkentse ne rongálja.
A gépkocsival zajt okozni, túráztatni, ajtókat csapkodni nem szabad. A gépjármű üzemben tartója a parkolót köteles tisztán tartani, felel a tűzvédelmi előírások megtartásáért és a parkoló járművel kapcsolatban keletkező kárért.
Telítettség és környezetszennyeződés okán a parkoló járművek számát a lakóközösség korlátozhatja.

9. Állattartás

Madarat etetni, tisztán tartani közterület, illetve más tulajdonos területének (pl.: erkély) beszennyezésével, zavarásával nem szabad. A közös használatra szolgáló területeken állatot tartani tilos.
Állat által okozott szennyeződést gondozója köteles feltakarítani. Az ebtartás mértékét és módját önkormányzati rendelet szabja meg, amely a közös képviselőnél megtekinthető.
A rendelet egy példányát a Társasház hirdetőtáblájára ki kell függeszteni.


10. A házirend közzététele

A közös képviselő a jóváhagyott házirend ki függesztéséről gondoskodik.

A tulajdonostársak mindegyike jogosult a házirend szövegét megismerni, arról másolatot készíteni.


Záró rendelkezések

1.) A Szervezeti-Működési Szabályzat 2004. év nvember hó 22. napján lép hatályba, egyidejűleg az alapító okiratnak a szervezeti működési szabályzattal ellentétes rendelkezések hatályikat vesztik.
2.)A szervezeti - működési szabályzaatot a Társasház a 2004. noember hó 22. napján tartott közgyűlés 2/2004. (11.22) számú határozatával az össz tulajdoni hányad 54%-nak egyhangú szavazással állapította meg.


Budapest, 2005 április 15